Em decisão proferida no Recurso Especial (REsp) 1.937.821/SP, sob o Tema Repetitivo 1.113, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a base de cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não o valor venal utilizado para o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), prática adotada por algumas prefeituras. O STJ analisou se a base de cálculo do ITBI está atrelada à do IPTU e se é legítimo usar o valor venal de referência estabelecido pelo fisco para o ITBI.
O ITBI, um tributo municipal que incide sobre a transferência onerosa de bens imóveis e direitos a eles relativos, como na compra e venda de imóveis, tem sua base de cálculo estabelecida pelo “valor venal” dos bens ou direitos transmitidos, conforme o Código Tributário Nacional (CTN). No julgamento do (REsp) 1.937.821/SP, o Ministro relator Gurgel de Faria destacou que, embora ambos os tributos, IPTU e ITBI, utilizem o “valor venal” como base de cálculo, os critérios para apuração desses valores são diferentes. Enquanto o IPTU se baseia na Planta Genérica de Valores (PGV), o valor venal do ITBI deve considerar fatores como localização, metragem, existência de benfeitorias e interesses pessoais dos contratantes, refletindo o valor em condições normais do mercado imobiliário. Ademais, algumas dessas particularidades são conhecidas apenas pelos contratantes, como, por exemplo, os detalhes acerca do preço acordado entre eles, impedindo que os fiscos municipais estabeleçam previamente o valor incidente sobre tais operações. O valor de transação declarado pelo contribuinte tem presunção de que é compatível com o valor de mercado, sendo que sua revisão depende de processo administrativo próprio.
O STJ determinou que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor de mercado do imóvel, individualmente determinado, e não seguir os critérios do IPTU, conforme estabelecido no julgamento de recursos especiais repetitivos. Esta decisão resolve a controvérsia sobre a metodologia de cálculo do ITBI, que anteriormente resultava em diferenças significativas nos valores pagos.
Além disso, a 12ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo determinou a devolução de R$ 104.668,62 ao contribuinte, corrigido e acrescido de juros, devido ao cálculo incorreto baseado no valor venal de referência. Da mesma forma, a 16ª Vara da Fazenda Pública julgou abusiva a cobrança do ITBI baseada no valor venal do IPTU, ordenando a restituição de R$ 362.648,46, acrescidos de juros e correção monetária, ao determinar que o cálculo deve ser feito com base no valor da transação.
Por essa razão, é possível que contribuintes que tenham realizado operações envolvimento imóveis nos últimos anos tenham direito a reaver os valores pagos a maior.
